Slik tar du ned entreprenør risiko i eiendomsprosjektet

Valg av entreprenør er helt avgjørende når du skal utvikle eiendom. Entreprenøren er den viktigste leverandøren og samarbeidspartneren du har i prosjektet. Derfor er det viktig med grundige undersøkelser og vurderinger av aktuelle entreprenører for å sikre at valgt entreprenør har god kapasitet og gjennomføringsevne for ditt prosjekt.

Valg av entreprenør har mye å si for risikoen i eiendomsprosjektet ditt. Konsekvensene av dårlig samarbeid, rot eller uenigheter kan føre til sprekk i både tidsplan og budsjett. Hvis entreprenøren går konkurs, kan dette i verste fall snu en forventet gevinst til tap i prosjektet.

Entreprenørkonkurs er byggherrens mareritt

Bygg- og anleggsbransjen er en konkursutsatt bransje, der flere går overende. Mens det totale antallet konkurser i Norge økte med 2,6 % fra 2018 til 2019, opplevde bygg- og anleggsbransjen i samme tidsperiode en økning på hele 9,3 %.

Valg av entreprenør er derfor den viktigste kontraheringen som gjøres i et utviklingsprosjekt. Selv om det ikke skulle gå så langt at din egen entreprenør går konkurs, kan det likevel oppstå situasjoner som påvirker lønnsomheten i prosjektet i stor grad. Konsekvensene av uforutsette hendelser, som at underentreprenører eller andre leverandører går konkurs, er mer omfattende enn de fleste kan forestille seg.

Ikke bare er det krevende å finne et nytt firma som vil påta seg ansvaret for å ferdigstille arbeidene som er påbegynt, det betyr som oftest også forsinkelser og høyere kostnader. Det kan bli betydelig fordyrende å få en ny aktør på plass for å ferdigstille det andre har påbegynt, og det kan ta tid før noen kan påta seg oppdraget.

Entreprenørrisiko er ensbetydende med oppføringsrisiko. For banken som skal finansiere byggeprosjektet ditt, er det av stor interesse at denne risikoen er så lav som mulig.

Valg av entreprenør har betydning for finansieringen av eiendomsprosjektet

Ifølge en undersøkelse fra KPMG mener 69 prosent at dårlig innsats fra entreprenøren er årsaken til at eiendomsprosjekter mislykkes. I en bransje hvor det er høy konkurranseintensitet, prispress og generelt lave driftsmarginer, er det ikke uvanlig at mindre entreprenører bruker pris som en mekanisme for å vinne anbud.

Hvis entreprenøren du har valgt ikke klarer å levere, kan det fort bli dyrt å velge billig.

Entreprenører har forskjellige kompetanseområder, så det er avgjørende at du velger en entreprenør som passer ditt prosjekt. I Pareto bank er vi opptatt av at entreprenøren du velger er solid, likvid og kan vise til vellykket gjennomføring av sammenlignbare prosjekter.

Kvalitetssikring av entreprenør og finansiering av eiendom

Banken er opptatt av å sikre lønnsomheten i byggeprosjektet ditt. Vi er opptatt av å kvalitetssikre entreprenøren du ønsker å bruke, da valget kan være svært utslagsgivende for risikovurderingen av prosjektet i sin helhet. Når banken vurderer foretrukket entreprenør, analyseres følgende forhold:

• Track record – at tidligere prosjekter er gjennomført på kvalitet og tid
• Entreprenørens økonomiske situasjon – likviditet er sentralt
• Nøkkelpersoner i selskapet, for eksempel prosjektleder
• Entreprenørens vurdering og forståelse av kompleksiteten i prosjektet
• Entreprenørens gjennomføringskapasitet

Det er viktig at entreprenøren har kapasitet, ressurser og riktig kompetanse for å håndtere ditt prosjekt. Det kan også være hensiktsmessig å se på de andre prosjektene entreprenøren har, samtidig med at ditt prosjekt utvikles. Du må sikre at entreprenøren har en organisasjon som er dimensjonert for å gjennomføre alle pågående oppdrag.

Sørg også for å velge en entreprenør som har god forsikringsdekning og tilgang på nødvendige og pålagte garantier for gjennomføring, også etter ferdigstillelse. Dette er avgjørende for å sikre deg som byggherre, men også fremtidig kjøpere i det ferdigstilte prosjektet.

Banken kan hjelpe deg med valget av entreprenør før du inngår en kontrakt. Vi har et stort bransjenettverk og mange tidligere erfaringer å trekke på. I flere tilfeller har vi god erfaring med å ha et felles møte med byggherre og foretrukket entreprenør, der sistnevnte får anledning til å presentere seg selv, og legge frem sine planer for utvikling av prosjektet.

At eiendomsutvikler, entreprenør og banken kan utfylle hverandre med erfaring fra ulike felt, sikrer prosjektet. Pareto Bank er en bank som ønsker å gjøre prosjektene dine mulig, men også bedre.

Kontrakten med entreprenøren er viktig for finansieringen av eiendomsprosjektet

Endringer som oppstår i prosjektet etter at entreprisekontrakten er inngått kan ha ulikt omfang og til dels store konsekvenser. Derfor er det viktig at kontrakten er gjennomarbeidet og at den gir så lite rom som mulig for tolkning av ansvarsfordeling og leveranse. Målet må være at prosjektet gjennomføres med færrest mulig kostnadsutløsende endringer.

Det er bedre å ta den nødvendige dialogen og tilknyttede forhandlinger i forkant av prosjektgjennomføringen, fremfor å risikere forhandlinger fra et mer presset utgangspunkt underveis.

Slik jobber vi med entreprenøravtalen når vi finansierer eiendomsprosjekter

Vår finansiering betinges av at vi godkjenner entreprenører og entreprisekontrakter og det forutsettes også at entreprisekontraktene er ihht. norsk standard.

For de fleste prosjektfinansieringene våre foretrekker vi at byggherren inngår en Totalentrepriseavtale for prosjektet. Dette legger ansvaret for gjennomføringen av prosjektet på én entreprenør som har totalansvaret. Entreprenøren har da all fagkompetanse i egen organisasjon, eller ansvar for fremdrift og gjennomføring ved å engasjere underentreprenører i tillegg til egne ressurser. Uansett er det totalentreprenøren som har påtatt seg ansvaret for gjennomføring og er den juridiske parten byggherren forholder seg til.

I noen tilfeller ønsker vi også å godkjenne underentreprenørene som entreprenøren ønsker å engasjere i prosjektet – ingen er tjent med at prosjektet utsettes for risiko, heller ikke totalentreprenøren. Valg av underleverandører skjer tidlig i prosjektet. Når kontrakten er skrevet er det vanskelig å gjøre om på dem.

Unntaksvis finansierer vi også delte entrepriser, men da med kunder vi har lang og god erfaring med. Dette er kunder som kan vise til gjennomføringsevne og har nødvendig faglig/teknisk innsikt til å beherske denne entrepriseformen. Det krever blant annet en vesentlig større tilstedeværelse og tettere oppfølging av prosjektet.

Det finnes andre entrepriseformer også, men det er helt unntaksvis at vi deltar i finansieringen av slike prosjekter.

Vi stiller gjerne vår kompetanse til rådighet for å finne gode, skreddersydde løsninger og kommer gjerne med innspill til hvordan du bør gå frem.