Slik skaper du et lønnsomt eiendomsprosjekt

Det er viktig for oss at du som byggherre lykkes og får realisert prosjektene dine med god gevinst. Gevinst i et prosjekt er det beste grunnlag for ytterligere verdiskapning i det neste. Vi er opptatt av å holde kapitalen i arbeid og at vi sammen med våre kunder finner muligheter for nye prosjekter. Vi kaller det skreddersøm.

I Pareto bank finansierer vi til enhver tid omlag 150 byggeprosjekter. Vi har derfor god innsikt i de problemstillingene du som byggherre kan støte på. Vi har tett og åpen dialog gjennom hele prosjektfasen med våre kunder, slik at vi sammen kan løse eventuelle utfordringer så tidlig og raskt som mulig. Det å ha en god plan for gjennomføring gir alle involverte parter forutsigbarhet i byggeprosessen, og et godt utgangspunkt for deg som byggherre.

Sikre eiendomsprosjektet ved å ha nok likviditet til å stå imot uforutsette hendelser

Du kan støte på en del utfordringer i prosjektet som er vanskelige å forutsi når du planlegger. Banken er derfor opptatt av at du har nok likviditet til å håndtere uforutsette hendelser, slik at ikke hele prosjektet strander.

God likviditet gir større robusthet dersom det skulle oppstå uforutsette forhold du må løse raskt. Når banken skal finansiere ditt byggeprosjekt, er vi derfor opptatt av at det er tilstrekkelig disponibelt på byggekreditten til å ferdigstille prosjektet. Prosjektets kostnadskalkyle, som er utgangspunkt for søknad om byggekreditt, må hensynta en buffer som skal sikre prosjektet dersom det støter på uforutsette hendelser. Størrelsen på kostnadspost for uforutsett varierer i takt med risiko i prosjektet, men er vanligvis på mellom 5-10% av de totale kostnadene.

Planlegg for kompleksiteten i eiendomsprosjektet ditt

For å unngå så mange uforutsette og fordyrende hendelser som mulig, er det viktig å planlegge godt. Ha en realistisk tilnærming til risiko i prosjektet, og ikke undervurder byggeprosjektets kompleksitet.

Dersom du har fått innvilget byggelån i en tidlig fase, kan det være lett å overse problemer som kan oppstå i en senere fase. Hvordan er for eksempel tilgangen til strøm, eller til vann og avløp? Må du grave langt eller kan du koble deg på et eksisterende nett? Overvannshåndtering er også en problemstilling som må hensyntas. Undervurder heller ikke tiden det tar å få alle formelle tillatelser og avtaler på plass.

Problemer av privatrettslig karakter, som naboklager på grunn av trefelling eller adkomst, kan bidra til store forsinkelser og «støy» i prosjektet ditt. Klagebehandling tar tid. Formelle tillatelser må være på plass, slik at du slipper å omprosjektere underveis.

Har du tatt høyde for reguleringsprosesser og hvilket område du bygger i? Du bør velge en ansvarlig søker for prosjektet med erfaring, da planprosess med kommunen krever erfaring og kompetanse. Dersom du skal håndtere søknadsprosesser i boligområder som ikke er ferdigregulert kan det bli ytterligere komplisert, da du kanskje må vente på politiske vedtak.

Vi ser ofte at byggherre kan ha et for optimistiske bilde av tidsaspektet i byggeprosjektet. Dersom du da har en kontrakt med kjøper som er for stram, risikerer du å måtte betale dagbøter dersom du ikke klarer å ferdigstille innen tidsfristen, som igjen går ut over lønnsomheten i prosjektet.

I Pareto Bank kvalitetssikrer vi denne type forhold. Vi har god erfaringsbase til å vurdere hva som er forventet tidsløp for ulike typer utviklingsprosjekter. Dette tar vi alltid høyde for, og det er viktig at finansieringens løpetid sammenfaller med tidshorisonten for prosjektet for å slippe unødvendige kostnader med å søke om forlenget finansiering.

Vær bevisst på entreprenør og entrepriseform i ditt eiendomsprosjekt

Valg av entreprenør er helt avgjørende når du skal utvikle eiendom. Entreprenøren er en svært viktig leverandør og samarbeidspartner for prosjektet. Derfor er det viktig med grundige undersøkelser og vurderinger av aktuelle entreprenører for å sikre at valgt entreprenør har god kapasitet og gjennomføringsevne for ditt prosjekt.

Valg av entreprenør har mye å si for risikoen i eiendomsprosjektet ditt. Konsekvensene av dårlig samarbeid, rot eller uenigheter kan føre til sprekk i både tidsplan og budsjett. Dersom entreprenøren går konkurs, kan dette i verste fall snu en forventet gevinst til tap i prosjektet. Ta ned entreprenørrisikoen i prosjektet så mye som mulig.

Sørg for å ha gode og juridisk bindende avtaler med alle leverandører. Hovedregelen bør derfor være å bruke standardkontrakter uendret nedover i kontraktskjeden, som sikrer deg «back to back». Standardkontrakter sikrer at det ikke blir overført risiko som den andre kontraktsparten ikke har mulighet til å forutse eller håndtere på en forsvarlig måte.

Vår finansiering betinges av at vi godkjenner entreprenører og entreprisekontrakter. Det forutsettes at entreprisekontraktene er ihht. norsk standard og at regler for garantistillelse følges. Det gir trygghet for profesjonalitet med en kvalitetsikring om at det engasjeres seriøse og solide leverandører i prosjektet. Det du sparer med en mindre anerkjent og solid leverandør, kan fort bli spist opp dersom aktøren ikke leverer som avtalt eller i verste fall skulle gå konkurs. Får din leverandør likviditetsutfordringer underveis, er det du som byggherre som må løse problemet og det kan bli fordyrende for prosjektet.

Et annet forhold er at entreprenører kan legge opp til en såkalt ”fortung” betalingsplan, med relativt store utbetalinger tidlig i gjennomføringen. Dette sikrer entreprenøren god likviditet i prosessen, men begrenser din egen likviditet. Et likviditetsbudsjett er derfor et godt styringsverktøy, som estimerer hvor mye arbeidskapital du har tilgjengelig til enhver tid.

Går du og din byggelånsbank for delte entrepriser, bør antall entreprenører begrenses. Er det mange aktører med ulike fagområder og grensesnitt på en byggeplass kan det skape gråsoner og uklare ansvarsområder.

Uansett entrepriseform er tilstedeværelse og tett oppfølging fra byggherre en viktig suksessfaktor. Den byggtekniske oppfølgingen bør gjøres tett med en prosjektleder som har god teknisk innsikt gjennom kompetanse og erfaring. Det er også viktig at alle engasjerte leverandører og samarbeidspartnere i prosjektet har kapasitet og ønske om å prioritere deg og ditt prosjekt.

Vær sikker på at du treffer markedet med ditt eiendomsprosjekt

I tillegg til god gjennomføring av prosjektet er det vel så viktig å treffe markedet med produktet som skal selges. Dersom det gjelder oppføring av et boligprosjekt er det avgjørende for salgsprisen at man har en bevisst forhold til målgruppen av kjøpere i prosjektet. Ha en tydelig oppfatning av hvilke boliger det er behov for, og hvilke boliger som etterspørres i lokalmarkedet du skal utvikle i.

Undersøkelser viser at 7 av 10 boligkjøpere til et boligprosjekt ofte bor i nærområde allerede. Denne type markedsinnsikt i det aktuelle område prosjektet ligger, kan gi deg verdifull markedsinnsikt. Vi anbefaler at du gjør en god markedsanalyse i samråd med en eiendomsmegler slik at produktene treffer riktig i forhold til utsalgspris og målgruppe.

Pareto bank har lang erfaring som prosjektbank og vurderer hvert prosjekt individuelt. Ingen prosjekter er like og det dukker opp kjente og uforutsette forhold som må løses og avklares i alle typer prosjekter. For å sikre effektive og rasjonelle prosesser, er god dialog mellom bank og kunde avgjørende. I Pareto Bank ønsker vi å gjøre prosjektene dine mulig, men også bedre.